風雨飄搖的祖遺房屋

發(fā)表時間： 2018-03-08 15:39 來源：平臺管理 　　

鄧氏家族于清朝同治年間購買了一套房屋，一百多年來，這套房屋見證了世事的滄桑變化，也見證了人間的悲歡離合。一百多年后的今天，鄧氏家族的后人們卻為了這套房屋，起了紛爭……

百年老屋的演變

位于原清遠城上廓第二街七組第XX號房屋系鄧氏家族于清朝同治七年通過購買所得的祖遺房屋。1951年廣東省人民政府核發(fā)了該房屋的契證，將房屋登記在了鄧氏家族的長子名下。1982年，鄧氏家族的男性后人在族中兄弟、老街坊以及街道負責人的見證下，簽訂一份《分屋協(xié)定書》，約定將前述祖遺房屋（已演變成清遠清城上廓街XX號）一分為二，前屋為鄧某才、鄧某璇、鄧某骍所有，后屋為鄧某盛所有。1983年，原清遠縣城鎮(zhèn)建設委員會審批同意鄧某才在上廓街XX號新建（修建）房屋，清遠縣人民政府并對經鄧某才改擴建后的祖遺房屋的前屋部分核發(fā)廣東省房產所有證，證上載明所有權人為鄧某才、鄧某骍、鄧某璇，權利來源為祖遺。1990年2月，清遠市房地產管理處對該房屋換發(fā)新產權證號，證上載明該房屋為鄧某才、鄧某璇、鄧某骍三人共有，各占有1/3份額，權利來源為繼承、改建?，F(xiàn)該房屋仍登記在鄧某才、鄧某骍、鄧某璇名下。2002年，這座在風雨中飄搖了一百多年的老房子因為城市改造被征收拆遷，并回遷了三套住宅以及一間商鋪，回遷的房屋均由鄧某才在使用和管理，其為此支付了19200元的差價款。

兄弟鬩于墻

鄧某璇認為，祖遺房屋系其與鄧某才、鄧某骍三人共有，因此回遷的住宅和商鋪其也應該占有三分之一，但是其多次通過多種方式與鄧某才協(xié)商辦理產權登記，對方都不予配合，為此鄧某璇向法院提起分家析產之訴，請求鄧某才將回遷的一套住宅以及商鋪的三分之一登記到其名下，并支付相應的租金。

鄧某才則認為，本案應依法追加其他繼承人作為第三人參加訴訟。因為受當時“由長子或兒子作為代表繼承遺產”的傳統(tǒng)思想影響，祖遺房屋是只由兒子繼承，但實際上應依法按法定繼承處理，由全部繼承人來繼承，因此本案應為繼承糾紛，并非簡單的分家析產糾紛，應追加其他繼承人參加訴訟。另外，涉案拆遷房屋并非祖遺房屋，原清遠縣上廓街XX號的祖遺房屋早已在1982年的特大洪水中滅失，涉案拆遷房屋是由鄧某才一房出資重建的，與原告無關。1990年原清遠市房地產管理處在頒發(fā)產權證號時錯誤登記了鄧某璇、鄧某骍的占有份額，不能作為認定房屋產權人的依據。鄧某才還認為，即使原告等人有權分得涉案回遷房屋，也僅能就祖遺房屋的一層分割，且理當向其作出適當補償。

一審審理

焦點1  是繼承還是分家析產？

法院受理后，首先依法追加了鄧某骍作為第三人參加訴訟。法院認為，本案中鄧氏家族的祖遺房屋，不論是1951廣東省人民政府頒發(fā)契證，將房屋登記在鄧氏家族的長子名下，還是1982年由鄧某才、鄧某璇、鄧某骍與鄧某盛經協(xié)議各自分得祖遺房屋的前后部分，上述既定事實，符合當時遺產繼承傳男不傳女的傳統(tǒng)風俗習慣，一直以來亦無人對此提出異議。而繼承權男女平等的原則是1985年施行的《繼承法》才確立，不宜追溯至房屋購買時的清朝，更不宜追溯至解放后已經人民政府確權的時期。因此，從尊重既定事實和傳統(tǒng)風俗習慣角度出發(fā)，本案應定性為分家析產糾紛，對于被告認為應按法定繼承來處理的抗辯意見不予采納，對于其要求追加其他繼承人作為第三人的請求，亦不予采納。

焦點2  是否是按份共有？

法院認為，本案中，從涉案房屋的歷史變遷來看，原祖遺房屋在族中兄弟以及老街坊、街道負責人的見證下，已由鄧氏家族的男性后人，即鄧某才、鄧某璇、鄧某骍和鄧某盛分別繼承了房屋的前后部分。對于分得的祖遺房屋前部分，鄧某才于1982進行了改擴建，并經人民政府確權登記在了鄧某才、鄧某璇和鄧某骍名下(權利來源為祖遺)。之后換發(fā)新證時，該房依然登記在該三人名下（所有權來源為繼承改建）涉案房屋系由鄧某才、鄧某璇以及鄧某骍共同繼承，且已經人民政府兩次確權確認，因此涉案房屋無疑應為鄧某才、鄧某璇與鄧某骍三人共有。但是三人各自占有的份額并不能簡單地以產權證上載明的各自1/3為準，而應考慮房屋的新建、翻修、翻建、改擴建等情況以及一直以來對房屋進行維修、保養(yǎng)、管理等義務的權利人的利益。鄧某璇與鄧某骍一直以來沒有在訟爭房屋居住，也未對訟爭房屋有任何貢獻，隨著幾十年時間的過去以及訟爭房屋的不斷變遷，同時考慮鄧某才對訟爭房屋的貢獻，鄧某璇與鄧某骍基于祖遺繼承在訟爭房屋中的利益已隨著歲月的流逝而不斷稀釋。訟爭房屋從磚木結構的祖遺房屋演變至三層磚混結構的被拆遷房屋，是基于鄧某才不斷的新建、翻修、翻建以及改擴建而來。但由于原祖遺房屋、改擴建后房屋或被拆遷房屋均已滅失，不復存在，事實上已無法通過評估鑒定等方式測定原祖遺房屋或鄧某才改擴建的部分在被拆遷房屋價值中所占比例。結合房屋的歷史變遷情況、最終被拆遷房屋的面積情況、鄧某才的改擴建和維護管理裝修出租的情況以及回遷房屋現(xiàn)在的使用情況等，從便于生活使用、減少摩擦等因素綜合考慮，本院認為應由鄧某才分得一套住宅以及回遷商鋪，由鄧某璇和鄧某骍各自分得一套回遷住宅為宜。至于原告要求被告協(xié)助其辦理過戶手續(xù)及支付租金的請求，因回遷房屋無法辦證并非被告不配合所致，而租金已在上述分割過程中予以考慮，故都不予以支持。    

二審維持原判

宣判后原告鄧某璇不服提起了上訴，清遠市中級人民法院經審理認為，關于房屋的真正權屬份額應如何確定的問題。鄧某璇上訴主張應按1990年清遠市房地產管理處對涉案房屋換發(fā)產權證上載明的鄧某才、鄧某璇、鄧某骍各三分之一為準予以確定并分配，其主要法律依據為《中華人民共和國物權法》第九條第一款“不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發(fā)生效力；未經登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外”的規(guī)定。對此，從《中華人民共和國物權法》第九條規(guī)定的法理及立法目的看，《中華人民共和國物權法》第九條規(guī)定確立了我國不動產物權的登記公信效力規(guī)則及權利推定效力規(guī)則，但同時亦規(guī)定了不動產登記的例外?？梢姡粍赢a物權登記的權利推定效力只是法律上的推定，并非絕對的不可推翻。在相關當事人提出相反證據時，是可以推翻這種推定，從而維護事實上的真正不動產物權權屬。依照《中華人民共和國物權法》第三十條“因合法建造、拆除房屋等事實行為設立或者消滅物權的，自事實行為成就時發(fā)生效力”的規(guī)定，當事人可以基于合法拆建改造房屋的事實行為使得不動產物權產生法律效力，且該種效力可以推翻權利證書上記載的權利推定效力。因此，鄧某璇主張應嚴格按照產權證書上載明的份額為準予以確定并分配，法律依據并不足夠充分。法院進一步認為，人民法院審理分家析產糾紛案件，應當充分保護民事主體的合法權益，對共有財產進行分割時，應依據相關協(xié)議并考慮共有人對共有財產貢獻的大小，兼顧適當照顧共有人生產、生活等實際需要的情況公正處理。從案件的事實反映，鄧某才一直對涉案房屋進行維護管理，防止涉案房屋因年久而滅失、損毀，并于1982年對涉案房屋進行了改擴建，投入了大量人力物力，使得涉案房屋在被拆遷時獲得了更多的補償。因此，一審法院綜合考慮以上因素，從而判定由鄧景才分得一套住宅及回遷商鋪，鄧某璇和鄧某骍各自分得一套回遷住宅，并無明顯不當，依法予以支持，并據此判決駁回上訴，維持原判。（童偉娟、黃馨、麥煥瓊）

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